收金5000亿同比降超5成！22城首轮土拍收官深圳最热天津最冷

伴随着6月22日郑州首轮集中土地拍卖107亿元的征收，22个城市今年首轮集中土地拍卖完成。

据研究机构统计，22个城市共推出住宅用地469宗，最终成交397宗，规划建筑面积3907万平方米，总成交金额4969亿元，较去年首轮跌幅超五成其中，深圳平均溢价率为14.98%，为本轮成交最热城市，天津招拍挂退出地块最多，可见冷淡2个城市有8个城市有底价，土地成交套数占比超过80%，土地市场较为平静

值得注意的是，首轮集中土地拍卖的拿地企业仍以中央国企和地方平台为主，部分城市的地方平台底部明显其中，北京，深圳，厦门，重庆的中央国企拿地案件占比超过50%，南京更是超过90%仅合肥民营企业就占了征地案例的50%以上

业内人士认为，22个城市首轮集中土地拍卖成交量明显少于去年首轮，拍卖热度仍处于低热状态由于大部分房企上半年销售回款不及预期，目前的努力仍将集中在促进销售和回款上因此，下一轮土地拍卖仍将保持低热度，拿地企业将延续央企，国企，地方平台的格局

郑州的土拍热度略有上升。

日前，郑州首轮土拍结束本次土地拍卖是在郑州出台19条稳定楼市新政，重启棚改货币化安置，房票安置的背景下进行的

根据消息显示，此次共出让15宗地块，收入107亿元其中10宗为城改安置用地，这些地块的意向房企早已敲定，均以底价出让，5宗公开出让，3宗地块以底价出让，仅有2宗产生较高溢价，溢价率分别为8%和12%

此轮最受关注的地块是北龙湖3号地块，位置优越，出让地价明显低于之前出让的地块地价和房价的差价超过2万元/平方米，利润空间充裕，所以拍卖比较火爆最终保利以13.09亿元，溢价8%中标

另外，莞城金代公园地块位置也比较好，周边项目近期表现不错同时，这个项目地价明显下调，吸引力倍增，也吸引了不少房企竞标，龙湖以9.35亿元，溢价12%中标

城市更新的10块地中，超过一半的土地被郑州国企和平台公司获得，政府意图明显。

柯睿研究中心指出，为了防止大规模拍卖，郑州在土地供应正式上市前动作频频不仅试行了土地出让预申请机制，还在3月1日发布的稳定房地产十九条中提出了降低土地拍卖保证金比例，允许土地价款分期支付等相关措施一方面，通过预申请机制，摸清房企拿地意愿，可以有效减少土地流拍现象另一方面，降低土地拍卖保证金比例，允许土地价款分期支付等措施，意在减轻房企拿地压力，提振房企拿地积极性此外，郑州与其他城市一样，采取降低地价，提高房价限价等措施，吸引房企竞拍此前退出或拍卖的地块

柯睿研究中心认为，与去年第三轮集中拍地相比，郑州此轮拍地热度略有上升:平均溢价率从去年第三轮的0.43%上升至1.9%，无地块流拍。

不过，中智研究院河南公司总经理梁表示，从郑州第一轮土地拍卖结果来看，企业参与竞拍并不激烈在郑州目前房地产市场的大背景下，销售仍有压力，整体市场仍处于底部恢复期房企拿地普遍极其谨慎，企业目前的主要努力方向仍然是促销和回款

柯睿研究中心也指出，面对不断下滑的楼市，郑州早在今年3月初就出台了19条稳定楼市的措施，包括定向取消限购，允许部分家庭购买新房，明确取消认房认贷，降低房贷利率，实行货币安置等是重点城市中楼市调控放松力度最大的城市此后，扩大首套房购房补贴范围，执行首套房贷利率下限标准，降低二套房首付比例，放开房票配售等政策陆续出台，开始了对市场的全面救市但从近期楼市成交表现来看，政策效果不如预期，当前楼市仍处于信心筑底期

22个城市首轮土地拍卖同比降幅超50%。

伴随着郑州首轮集中土地拍卖收入107亿元，今年22个城市首轮集中土地拍卖完成。

据中国指数研究院统计，22个城市共推出住宅用地469宗，最终成交397宗，规划建筑面积3907万平方米，成交总额4969亿元。

今年第一轮集中供地期间，部分城市将年度土地拍卖轮次调整为4轮，导致第一轮供地规模较去年第一轮大幅减少60%因此，今年第一轮的交易总额比去年第一轮减少了50%以上，比去年第三轮减少了908亿元，占去年交易总额的21.9%

从首轮土地拍卖成交结果来看，各城市土地市场热度分化显著，部分城市土地拍卖市场升温加速。

其中，深圳和合肥的土地成交比例最高，深圳土地成交比例达到100%，是土地供应集中度最高的城市合肥巅峰地块占比62.5%，排名第二，杭州和上海分别占39%和33%从成交溢价来看，深圳8笔成交的平均溢价率为14.98%，合肥24笔成交的平均溢价率为11.2%

与此同时，部分城市大部分地块以底价成交，土地拍卖市场相对平静2个城市8个，底价土地成交套数占比超过80%，7个城市底价成交套数占比超过50%其中长春和沈阳的底价成交占比100%

另外，部分城市略冷，卖地块，退卡占据主流其中，天津土拍意外地块拍卖宗数最多，其中提前撤拍15宗，撤拍9宗，拍卖撤拍率达83%长春只出让了两块住宅用地，南关一块地在成交前退出，绿园区也只出让了一块地，流拍率50%

该研究院指出，2022年以来，土地拍卖调控持续调整，土地地块利润率明显提升于是，以前的土地拍卖地块，降低地价后重新挂牌，提高限售价格，都在不同程度上提高了企业拿地的积极性

从拿地企业来看，仍以中央国企和地方平台为主，部分城市地方平台底部明显北京，深圳，厦门，重庆中央国企拿地均超过50%，其中南京超过90%此外，地方平台拿地比例逐渐上升，无锡，天津，苏州等城市地方平台拿地比例超过70%而民营企业拿地积极性不足南京，深圳，苏州没有民营企业，北京，厦门，广州，宁波，天津只有10%左右合肥只有私企拿地超过50%

下半年，地球的热将保持在低位。

对于目前的土地市场形势，克而瑞研究中心认为，虽然大部分城市首次拍卖门槛较去年第三轮进一步降低，但由于楼市成交超预期回暖，房企拿地态度谨慎等因素，首轮22个城市集中土地拍卖成交量明显低于去年第一批， 且拍卖热度仍处于低热状态:16个城市首拍溢价率不足5%，14个城市仍遭遇流拍，其中天津，沈阳，济南，天津楼市销售压力较大。

该院预计，下半年土地拍卖规则将继续放宽，降低门槛，降低地价，增加利润，增强企业拿地意愿，土地成交热度分化加剧，深圳，杭州，合肥等城市表现相对较好，而部分去库存压力减轻或市场深度调整的城市，如天津，济南，福州等，延续了去年的低温热度，短期内仍难有起色，拿地企业仍以央企为主，民企拿地日趋谨慎，地方平台托底意愿下降。

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