上市房企增收不增利态势显著，物企市值背离业绩基本面

2021年，房地产市场在严监管和疫情冲击下进入深度调整期，行业进入缩表出清阶段，积极探索新的发展模式，追求高质量发展。

与此同时，相关地产行业虽然大踏步前进，但也到了市值回调的理性阶段。

房企规模和盈利能力下降明显。

现金流处于净流出状态

在高地价和限房价的双重挤压下，房企盈利能力和规模明显下滑2021年，a股地产公司营收增速与上年持平，港股地产公司营收增速略有上升，但净利润增速再创新低，增收少利现象加剧

其中，平均营业收入分别为316.6亿元和462.7亿元，同比分别增长15.5%和17.7%，平均净利润分别为17.3亿元和43.4亿元，同比下降41.6%和18.0%，同比增速较上年分别下降38.2和19.2个百分点。

该研究院指出，伴随着商品房销售增速的下滑和新冠肺炎疫情的持续，前期高地价，限房价等多重因素导致房企盈利能力持续下滑。

2021年，上市房企总资产增速进一步放缓，创最近几年来新低。

其中，a股上市公司平均总资产2067.6亿元，平均增速6.8%，比上年下降6.7个百分点香港上市房地产公司平均总资产2470.2亿元，同比增长10.5%，比上年回落11.8个百分点

在去杠杆的大背景下，叠加企业销售增加，行业负债水平降低。

其中，a股和港股房企资产负债率分别为64.4%和69.5%，较上年分别下降0.2和2.0个百分点，均值均合规，净负债率分别为6.5%和64.7%，同比分别下降4.6和0.3个百分点，现金负债率分别为1.24和1.32，为短期负债提供了有力保障。

但由于销售增速放缓，融资环境趋紧，沪深港股上市房企现金流呈现净流出，平均值分别为—21.5亿元和—14亿元。

市值方面，伴随着宏观经济下行压力，密集调控，新冠肺炎疫情影响，个别企业流动性风险等因素，上市房地产公司市值呈现下降趋势。

其中，a股房企平均市值169.9亿，同比下跌10.8%，香港房地产企业平均市值193.6亿，同比下跌32.9%。

研究机构认为，从房地产板块的整体表现来看，房地产板块的抗跌性不如大盘但其中，经营稳健的龙头企业，具有融资优势的国有企业和区域龙头企业，在多个赛道上具有较强竞争力的企业值得投资者关注

房地产行业的总市值下降了近60%

等待估计的修理期

截至2022年5月13日，物业服务行业共有59家上市公司，其中香港55家，a股4家，另有6家已提交表格，正在上市的公司处于冲刺阶段。

规模之争依然是材料企业的主旋律截至去年底，上市物业服务公司平均管理面积1.1亿平方米，同比增速44.3%，平均签约面积1.6亿平方米，储备面积同比增长24.0%

伴随着扩张和收购，物资企业对关联公司的依赖在减弱，第三方扩张面积平均占管理面积的57.1%，比2020年提高了10.3个百分点。

规模扩张带来了收入和利润的增长。

2021年，物业服务上市公司平均营业收入33.7亿元，平均毛利9.1亿元，平均净利润4.5亿元，同比增速分别为49.0%，44.1%，50.1%。

值得注意的是，材料企业的财富创造规模和效率水平都很优秀，超过市场整体水平。

2021年，上市材料企业息税前盈利达到5.4亿元，比上年增长47.1%，资本回报率20.0%，仍保持高于15%的优秀水平，并显著高于香港市场平均水平平均毛利率和净利率分别为29.1%和13.2%，实现了持续，快速，稳定的发展

在业务方面，虽然物业企业的收入仍然是基本的物业服务，但多元化已经成为扩大利润空间的重要轨道。

2021年，基础物业服务平均收入21.8亿元，同比增长37.0%，多元业务平均收入14.0亿元，同比大幅增长55.5%。

其中，社区增值服务实现了跨越式增长，主要集中在社区生活服务，房地产经纪，社区零售，家装服务等领域同时，材料企业的服务空间得到了延伸，正在走出社区，进入城市的广阔空间

总的来说，物业行业的发展基本是好的但受外部环境，相关房企压力传导，前期市场过热等因素影响，物业企业估值和市盈率有所回调

港股物业服务板块总市值自2021年以来一直维持高位，6月底突破万亿港元，但随后一路下跌至4464.9亿港元，市盈率也从年初的41.3倍降至13.0倍，但仍高于恒生指数9.1倍的整体水平。

目前港股物业服务板块总市值相当于2020年8月，市盈率已经回到2018年11月的水平。

中指研究院认为目前材料企业的资本市场表现与板块基本面的背离，蕴含着价值向上回归的动力伴随着外部环境逐步改善，物业服务板块也有望进入估值修复周期

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